新7万亿汹涌袭来，房价会再次暴涨吗？

[导读]关于取消存贷比“狼来了”的故事已经传了很久，不过这一次是真的来了。

关于取消存贷比“狼来了”的故事已经传了很久，不过这一次是真的来了。2015年6月24日，国务院通过《中华人民共和国商业银行法案修正案（草案）》，其中删除了贷款余额与存款余额比例不得超过75%的规定，并将存贷比由法定监管指标转为流动性监测指标。

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我们粗略测算，取消存贷比，将释放约7万亿的信贷资金！2008年，为挽救金融危机冲击下的中国经济，中央推出了4万亿救市计划，直接推动了房地产价格的疯涨。为此，取消存贷比的消息一出，便有人惊呼，房价又要暴涨了！真是这样吗？

理论上可释放7万亿信贷额度

经过央行的数次降准，目前银行业的法定存款准备金率是18.5%。如果按照现行的法定存款准备金率，银行获得100元的存款，理论上最大可以借出81.5元。然而，根据根据75%的存贷比，银行吸纳100元存款之后，理论上最大放贷额仅为75元。所以，从这个角度看，如果不取消存贷比，存款准备金率下调的作用就被严重制约了。

2013年6月，中国突然出现“钱荒”，隔夜拆借利率飙升，引发银行业地震。出现这个问题的原因是市场的流动性紧张，背后则是很多银行做了表外业务。本来银行所有的业务都是表内的，但是表内业务是受存贷比限制的，多出来的钱，就做了表外非标准业务，说白了，就是拆借给其他银行。

如果与外国水平相比较，中国银行业18.5%的存款准备金率依然是世界最高的国家之一，专家普遍预测，未来内地大型银行的存款准备金率有望逐步下降至10%-15%，而长远较稳定的状况应为10%以下。因此75%的存贷比是极为不合理的。

根据央行发布的数据，5月末全国人民币存款余额为128.99万亿元，同比增长10.9％。存贷比取消后，理论上可以释放约7万亿的信贷额度。

银行揽储成本会一定程度下降

目前在银行资产负债表的资产端有很多表现形式，如，现金及存放央行款项、同业存款、衍生金融资产、交易性金融资产、买入反售金融资产、股权投资、固定资产、无形资产等款项；而在负债端表现同样较为多样：吸收存款、央行借款、同业借款、拆入资金、衍生金融负债、卖出回购金融资产款等款项。

然而，存贷比上限监管隐藏着这样一个原则，即商业银行各类资金来源中，只有存款才可以发放贷款。商业银行资本金、发债、同业拆借等资金来源再多，也不能用来放贷。

因此，在75%的存贷比考核指标下，为了考核达标，每到季末银行都会出现种种乱象，其中尤以拉存款、走通道为盛，使得货币利率季节性飙升。一些商业银行还会虚增存款价格，货币政策的传导因此受阻。

将存贷比由法定监管指标转为流动性监测指标之后，将会放开银行在资产端和负债端的束缚，主动负债在银行资金来源中所占的比重将越来越高。将有效地遏制拉存款、走通道等乱象。因为存贷比的取消，银行可以以更为多元化的方式来筹集资金，而不用只是再去疯狂扩张网点争夺存款。从而缓解银行高息揽存的行为，降低银行负债成本，熨平货币利率的季节性波动，稳定利率预期。

揽储成本的下降，会使得银行总体风险一定程度上下行，从而促使银行有一定的动力贷款给一些实力相对较弱的房地产企业。

有效增强银行的信贷投放能力

数据显示，截止2015年1季度，银监会口径的商业银行存贷比为65.7%，未触及75%监管红线，但部分股份制银行存贷比达到上限，中小型银行则长期受制于高存贷比，影响信贷发放能力，存贷比考核的取消意味着银行服务实体经济能力增加。

申万宏源报告即指出，取消存贷比，此举是央行希望通过为银行松绑，来打破银行惜贷情绪，在当前经济下行压力较大情况下，能够让银行更多释放流动性支持实体经济。

社科院金融研究所银行研究室主任曾刚认为，没有存贷比的“紧箍咒”，银行的贷款能力会增加。即便短时间内，不一定有很明显的信贷增加，因为毕竟信贷投放要与实体经济的情况相符合，但从长期来看，只有经济有需要，信贷的投放就会增加。

民生银行宏观分析师王静文表示，存贷比对于股份制中小银行来说是一个束缚，存贷比取消后主要对于中小银行来讲是明显利好，对于像农行这种存款比较充足的大行来说，存贷比红线对其约束不大。鉴于中小银行信贷投放对象主要是中小企业，这将有助于促进中小企业发展，降低他们的融资成本。

申万宏源还认为，伴随着商业银行资金成本和风险的持续下降，实体企业贷款难现象将有所改善，不过总体作用有限，存贷比指标的取消也要与相应的央行货币政策相配合。不过其进一步指出，考虑到当前存款准备金率过高、不良贷款上升对银行经营行为的影响很大，因此，要想真正调动银行的贷款积极性，央行还需要在当前基础上进一步大幅度下调存款准备金率、进一步促进不良资产的剥离。

更多的声音认为，由于银行信贷占社会融资绝对比重，若希望促进资金向实体企业流动，降低社会融资成本日益紧迫，取消存贷比考核可能只是银行松绑的开始，伴随着利率市场化进程的不断推进，未来有更多政策可以期待。

而我们注意到，近期稳增长政策频出，财政政策渐成主角，国务院常务会议部署加大重点领域有效投资，需要解绑信贷政策配合，财政信贷齐发力，助力经济未来逐渐企稳回升。

目前，中国经济增长速度降至1990年以来最低水平，尽管诸多声音认为新5%比旧8%好，但转换的过程是痛苦的，稳增长已成为中国当下最紧迫的任务。而房地产依然是中国经济的支柱产业，因此你懂的……

短期对房地产的刺激作用有限

尽管文件明确指出，取消存贷比是为了完善金融传导机制，增强金融机构扩大“三农”、小微企业等贷款的能力。然而，2009年的4万亿释放的巨大威力犹在眼前。让诸多在苦海中已经挣扎一年多时间的房地产从业人士充满期盼。

2008年推出的4万亿里面，本身没有包括商品房的投资，但4万亿的出台，直接导致了房地产价格的暴涨。2009年一年，银行信贷增长接近10万亿。而且由于没有限制流向，直接或间接超过30%的资金流向了房地产，对房地产形成了强刺激。

数据显示，2009年一年，万科就从银行借出长期贷款80亿元，把在建工程的规模增加了两倍。若非信贷宽松，放在其他时候，80亿的money可是不那么容易借到的。

此外，4万亿计划直接带动了地方融资平台的投入，这其中大部分都是基础设施建设，投资所产生的价值，直接转化为了土地的增值，钢铁、水泥等等重工的投资，大多也服务于基础设施建设和房地产建设，也间接地转移到基础建设和土地之上。于是土地价格暴涨，房价飙升。

那么新7万亿会让历史重演吗？我们认为，取消存贷比，对房地产总体是利好，但是短期来说刺激作用较为有限。长期来看，对实体经济的促进作用会间接作用于房地产。

第一，银行可以突破存贷比放款。未取消75%存贷比的时候，只要银行愿意，同样可以通过银子银行等手段将资金放到房地产行业。

第二，货币环境宽松，对银行借款需求减弱。逐步宽松的货币环境和回暖的房地产市场，让房企掀起新一轮资本扩张。据和讯房产不完全统计，今年5月，房地产企业通过不同形式融资规模折合人民币702.4亿元，同比增长48.5%。截至5月中旬，仅A股市场就有38家房企抛出43次再融资、公司债融资以及中期票据预案，拟融资总额高达1646亿元，超过去年融资总额。

第三，330新政，以及央行的数次降息降准，使得楼市开始回暖，今年前5月，商品房销售额同比转负为正，销售面积降幅也快速收窄。尽管前段时间深圳、广州频现“日光盘”，但今年去库存依然是是楼市的主旋律。大型实力企业可以在资本市场直接融资，而中小房企银行不待见，去年即停止对三四线城市房企放贷，因此即便取消存贷比，信贷宽松，在风险释放充分之前，对小房企的利好将有限。

第四，对于购房者来说，取消存贷比并不意味着可以更容易得到隐含贷款，乃至获得更加优惠的贷款利率。近期表现火爆的一线城市部分商业银行已经开始上调个人按揭贷款利率，而对于天量库存，楼市表现依然低迷的城市来说，则更意义不大。

结语

2008年，4万亿出台后，政府大搞基建，银行大量放水配合，使得房价水涨船高。然而，当前实体融资需求不足，政府大搞基建也没有08年的条件，放松存贷比，信用派生也不一定能出来。而且，现在房地产市场的规模远非当年可比，增长空间已经有限。房价更多受制于人口、库存这两大因素，刚需下降，改善型需求不足才是问题。房价还是一线城市可能会上涨，二线城市分化，三四线城市还是销售困难。

当然，取消存贷比后，即便资金不直接流到房地产行业，但肯定会支持到实体经济的发展，可能会间接对产业地产，以及与实体相关联的地产，会有所支撑，依然是巨大的利好。

来源： 明源地产研究院 作者： 明源地产研究院 转载编辑：腾讯房产台州站编辑胡图

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